Ustanowienie użytkowania a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Użytkowanie uważane jest za najszersze ograniczone prawo rzeczowe, gdyż obejmuje prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Najczęściej ma ono charakter alimentacyjny, w dużej mierze ustanawiane jest w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób niebędących właścicielami nieruchomości. Jest to prawo niezbywalne – nie można go sprzedać, darować lub przenieść na inną osobę. Użytkowanie nie podlega dziedziczeniu, wygasa ono wraz ze śmiercią uprawnionego.

Użytkownik może co do zasady korzystać z rzeczy jak właściciel, może pobierać z rzeczy wszelkie pożytki, jak na przykład czynsz z tytułu umowy najmu. Wskazane ograniczone prawo rzeczowe może zostać ujawnione w księdze wieczystej obciążonej nieruchomości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu również należy do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Jest ono jednak zbywalne, dziedziczne oraz może stanowić przedmiot egzekucji. Uprawniony z tego tytułu nie jest właścicielem nieruchomości (jest nim spółdzielnia), tylko posiada ograniczone prawa rzeczowe określonej treści.

Czy dopuszczalne jest więc ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na innym ograniczonym prawie rzeczowym?

Jak stanowi art. 265 § 1 Kodeksu cywilnego, przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Prawa te muszą być jednak zbywalne, więc dopuszczone musi być swobodne rozporządzanie nimi przez na przykład sprzedaż czy darowiznę. W ustawy bezpośrednio wynika, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieści się w katalogu praw zbywalnych.

Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 21 czerwca 2023 roku o sygn. akt II CNPP 25/22, odmiennie do wcześniejszego orzecznictwa, uznał za dopuszczalne obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prawem użytkowania.

W związku z powyższym, gdy ustanowione zostanie na naszą rzecz użytkowanie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, a właściciel wystąpi przeciwko nam z powództwem windykacyjnym, domagając się opuszczenia lokalu, możemy skutecznie bronić się przed takim powództwem.

Zgodnie z art. 222. § 1 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Skuteczne wobec właściciela będzie ustanowione użytkowanie, skarga windykacyjna zostanie w tym przypadku oddalona.

Dotychczas sądy odmawiały skuteczności takiej umowie, gdyż możliwości jej zawarcia nie przewidywał przepis prawa. W nowym orzeczeniu Sąd Najwyższy oparł się na przepisie, który dopuszcza za przedmiot użytkowania również prawa. Wskazał dodatkowo, iż nowy przepis zezwalający bezpośrednio na ustanowienie użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu byłby zbędny, gdyż możliwość taka wynika z obowiązującej ustawy.

Uznanie takiej umowy za skuteczną, pozwala bronić się uprawnionym z tytułu użytkowania przed powództwem eksmisyjnym, co bez wątpienia stanowi ochronę ich praw i interesów.

Nasza kancelaria prowadzi tego typu sprawy w ramach usług z zakresu obsługi nieruchomości oraz postępowań cywilnych. Zapraszamy do współpracy.