Czy wynajem mieszkania to zawsze działalność gospodarcza?

Podczas gdy mieszkańcy krajów zachodnich stawiają mobilność ponad własnością, Polacy wciąż częściej kupują niż wynajmują mieszkania. Wolimy mieć własne cztery kąty niż być wiecznie czyimś lokatorem. Robimy to nawet kosztem nałożenia na siebie wieloletnich zobowiązań kredytowych. Rynek wynajmu jednak stale rośnie, chociaż głównie chodzi tutaj o krótkie pobyty. Coraz więcej osób kupuje też mieszkania w celach inwestycyjnych – aby czerpać dochody właśnie z wynajmu. Czy taki sposób na zarobek zawsze będzie działalnością gospodarczą?

Dlaczego ten temat jest istotny? Chodzi o podatki!

Na początek trzeba wyjaśnić, dlaczego odpowiedź na to pytanie jest w ogóle istotna. Przecież kwestia ta nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia praw i obowiązków stron. Kodeks cywilny nie rozróżnia bowiem wynajmu nieruchomości przez przedsiębiorcę i osobę fizyczną nieprowadzącą działalność gospodarczą. Otóż, wszystko oczywiście rozbija się o pieniądze. A konkretnie – podatki. Prawo prywatne to nie wszystko, a więc regulacji dotyczących najmu trzeba też poszukiwać w innych ustawach.

Mamy tutaj na myśli ustawę z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie trzeba chyba tłumaczyć, że dzięki wynajmowi właściciel mieszkania uzyskuje dochód. Każdy lokator płaci bowiem określony czynsz, który trafia do rąk wynajmującego i powiększa jego budżet. Dzięki temu opłaca on nie tylko bieżące rachunki, ale również wypracowuje zysk. A każdy zysk oficjalnie uzyskiwany podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) w zw. z art. 6 ust. 1a rzeczonej ustawy, przychód do kwoty 100 000 zł w skali roku z tytułu umowy najmu (bez wskazania, czy chodzi tutaj o nieruchomość) objęty jest ryczałtowym podatkiem w wysokości 8,5%. Od nadwyżki ponad powyższą kwotę urzędnicy skarbowi zabierają natomiast 12,5%. Przypomnijmy, że dochód z typowych źródeł, takich jak chociażby stosunek pracy, objęty jest podatkiem wynoszącym 17% (do 85 000 zł) albo 32% (dla nadwyżki ponad tę kwotę).

Osoby wynajmujące mieszkania są więc na pozycji uprzywilejowanej. Problem jest tylko jeden – prawo do niższego podatku ryczałtowego nie przysługuje przedsiębiorcom. Oni najczęściej zapłacą 17% albo 32% podatku dochodowego (chyba że wybiorą podatek liniowy albo jeszcze inny, szczególny sposób rozliczeń). Wobec tego, kwalifikacja przychodu z najmu lokalu mieszkalnego jako uzyskiwanego w ramach działalności albo wyłącznie prywatnego zarobku ma istotne znaczenie z punktu widzenia zobowiązań podatkowych. Oczywistym jest też, że każdy podatnik optował będzie za tym drugim wariantem.

Definicja działalności gospodarczej

A jak ta sytuacja wygląda w rzeczywistości? Czy wynajem mieszkania to działalność gospodarcza, czy też czynność typowo konsumencka? Na to pytanie konieczne jest udzielenie typowo prawniczej odpowiedzi – to zależy. Przepisy nie dają jednoznacznej odpowiedzi. Zawsze konieczne jest przeanalizowanie konkretnej sytuacji w świetle przesłanek definicji działalności gospodarczej. Tę znajdziemy w art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 roku – Prawo przedsiębiorców, który stanowi, że:
Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Wynajmowanie mieszkań zostanie uznane za profesjonalne, jeśli właściciel będzie działał:

w celu osiągnięcia dochodu – liczy się sam zamiar, a nie skutek w postaci faktycznego wypracowania zysku,
w sposób ciągły – bez dłuższych przerw i nie jednorazowo,
w sposób zorganizowany – ze wsparciem chociażby biura, zatrudnionych pracowników czy firm zewnętrznych.

Liczy się liczba mieszkań, czas trwania wynajmu czy kwestie organizacyjne

Przesłanka dochodowa spełniona jest niemal zawsze. Kwestia zorganizowania i ciągłości wymaga zawsze skrupulatnego badania. Często też wyciągnięcie jednoznacznych wniosków jest trudne. Niektórzy mogą bowiem twierdzić, że zaangażowanie sprzątaczki, aby raz w tygodniu pomogła w sprzątaniu mieszkania, będzie już działaniem zorganizowanym. Z kolei według innych, nawet zatrudnienie na stałe jednego pracownika będzie pozwalało wynajmować mieszkanie poza działalnością gospodarczą.

Istotne wątpliwości pojawiają się również w związku z liczbą lokali wynajmowanych przez jedną osobę. Najczęściej można przyjąć, że udostępnianie 1-2 mieszkań będzie mogło odbywać się w ramach działalności prywatnej. Osoba, która może się pochwalić pięcioma lokalami w portfolio, z całą pewnością będzie już przedsiębiorcą. Przy 3-4 mieszkaniach trzeba zawsze zbadać dodatkowe kwestie, takie jak posiadanie biura czy pracowników obsługujących poszczególne kontrakty.

Kolejne istotne zagadnienie dotyczy rozróżnienia najmu długo- i krótkoterminowego, co ma również związek z liczbą udostępnianych lokali. Jeśli wynajmujący dysponuje jednym mieszkaniem, które jest zamieszkiwane przez najemców na podstawie umowy na czas nieokreślony albo co najmniej na okres kilku miesięcy, nie musi rejestrować działalności gospodarczej. Jeśli natomiast w tym samym, pojedynczym lokalu zorganizował całoroczne mieszkanie dla turystów, sytuacja będzie wyglądała inaczej. Szczególnie, gdy nieruchomość będzie oferowana przez portale typu Airbnb czy Booking.com. Duża rotacja najemców, konieczność częstego sprzątania, organizacja recepcji czy co najmniej pomocy w przekazywaniu kluczy – to wszystko buduje obraz zorganizowanych i ciągłych działań. Jako osoba prywatna działać może tu więc jedynie ten, kto udostępnia swój lokal jedynie przez krótki okres w roku, na przykład na czas własnego wyjazdu wakacyjnego.

O pomoc w interpretacji prawa można poprosić skarbówkę

Oczywiście nie powinno się traktować powyższych wywodów jako jedyną słuszną interpretację prawa. W niektórych przypadkach nawet wynajmowanie jednego mieszkania na długi okres może być uznane za działalność gospodarczą. Stanie się tak chociażby, gdy całą obsługę umowy przekażemy profesjonalnej firmie i będziemy zbierać fundusze na kolejne inwestycje. To jednak margines. W większości typowych sytuacji przedstawione przeze mnie zasady się sprawdzą. Szczęśliwy spadkobierca może otrzymane mieszkanie z powodzeniem wynająć na długi okres bez martwienia się statusem podatkowym.

Aby jednak mieć pewność, można wystąpić do Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji w konkretnej sprawie. Wystarczy wypełnić wniosek, uiścić opłatę w wysokości 40 zł i wysłać dokumenty do wskazanego organu. Należy tylko pamiętać, że stan faktyczny sprawy musi być bardzo dokładnie opisany. Rozstrzygnięcie jest bowiem wiążące jedynie w konkretnej, przeanalizowanej przez urzędników sytuacji.