Zawyżony metraż przez ścianki działowe – Poznaj swoje prawa i odzyskaj pieniądze od dewelopera

Czy wiesz, że możesz przepłacić nawet 30 000 do 60 000 złotych za swoje mieszkanie? Wszystko przez nieprawidłowo wliczone ścianki działowe do powierzchni użytkowej. Problem ten dotyka setki właścicieli mieszkań w całej Polsce, gdzie ceny nieruchomości osiągają już poziom 15-20 tysięcy złotych za metr.

Na przykład, w jednym z budynków na wrocławskim Psim Polu problem zawyżonego metrażu objął około 250 mieszkań. Co więcej, Sąd Okręgowy Warszawa-Praga wydał przełomowy wyrok! Jednoznacznie potwierdzając, że deweloperzy nie mają prawa wliczać powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkań. W rezultacie, w jednej ze spraw sądowych, nabywcy otrzymali zwrot w wysokości ponad 21 779,34 złotych.

Jeśli kupiłeś mieszkanie w ciągu ostatnich 6 lat, powinieneś dokładnie sprawdzić jego rzeczywistą powierzchnię. Zgodnie z aktualną normą PN-ISO 9836:2022-07, powierzchnia zajmowana przez stałe ściany działowe nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu. Oznacza to, że nawet różnica 2-3 metrów kwadratowych może uprawniać Cię do znaczącego odszkodowania.

Spis treści

• Odzyskamy Twoje pieniądze za nadmiarowe metry!
• Kupujący odkrywają różnicę w metrażu
• Jak właściciele mieszkań zauważają niezgodność powierzchni
• Przykłady realnych strat finansowych
• Dlaczego powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna być liczona
• Czym są ścianki działowe według norm PN-ISO
• Jak sądy interpretują powierzchnię użytkową
• Rola przepisów i norm w sporach z deweloperami
• Jak odzyskać pieniądze od dewelopera krok po kroku
  • Zlecenie niezależnego pomiaru mieszkania
  • Analiza umowy deweloperskiej pod kątem zapisów o metrażu
  • Negocjacje z deweloperem lub pozew sądowy
• Chcesz odzyskac pieniądze od dewelopera?
• Wsparcie kancelarii specjalizującej się w takich sprawach
• Ile możesz odzyskać i jakie masz prawa
• Terminy przedawnienia roszczeń
• Podsumowując

Kupujący odkrywają różnicę w metrażu

W obliczu rosnących cen nieruchomości, coraz więcej właścicieli mieszkań zaczyna dokładnie weryfikować metraż swoich lokali. Odkrycie, że zapłaciliśmy za więcej metrów kwadratowych niż faktycznie otrzymaliśmy, może być prawdziwym szokiem finansowym. Przyjrzyjmy się, jak właściciele odkrywają ten problem i jakie straty finansowe ponoszą z powodu zawyżonego metrażu.

Jak właściciele mieszkań zauważają niezgodność powierzchni

Niezgodność w powierzchni mieszkania zazwyczaj wychodzi na jaw w różnych, często nieoczekiwanych okolicznościach:

• Zlecenie niezależnego pomiaru przez rzeczoznawcę. Tak jak w przypadku Pana Marka, który w 2018 roku odkrył, że jego mieszkanie ma 63,5 m² zamiast 65 m² wpisanych w księdze wieczystej
• Porównanie danych z różnych źródeł – wielu właścicieli zauważa rozbieżności między powierzchnią w księdze wieczystej a tą, za którą płacą podatek od nieruchomości
• Przy okazji remontu lub wymiany podłogi – gdy właściciele sami mierzą powierzchnię i odkrywają różnice

Szczególnie niepokojący jest fakt, że deweloperzy często wliczają do powierzchni użytkowej mieszkania przestrzeń zajmowaną przez ścianki działowe. Jest to niezgodne z obowiązującymi normami PN-ISO. W efekcie płacimy za metry, których faktycznie nie możemy wykorzystać.

Pani Anna była przekonana, że jest właścicielką mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych, jednak opłaty za czynsz naliczano jej za 48,5 m². Po miesiącach kontaktów ze spółdzielnią okazało się, że metraż w księdze wieczystej był błędnie wpisany. Z kolei Pan Piotr kupił mieszkanie z komórką lokatorską, gdzie metraż w dokumentach nie zgadzał się z rzeczywistym.

Przykłady realnych strat finansowych

Przy obecnych cenach rynkowych, wynoszących w większych miastach Polski nawet 20 000 zł za metr kwadratowy, różnica w metrażu wynosząca 3–4 metry kwadratowe może oznaczać, że nadpłaciłeś deweloperowi nawet 80 tysięcy złotych.

W jednej ze spraw sądowych kupujący byli przekonani, że nabywają dom o powierzchni 348,54 m². Po sprawdzeniu okazało się powierzchnia wynosiła jedynie 260,4 m². Różnica wynosiła prawie 25% mniejszy metraż niż deklarowany w umowie. Sąd przyznał im odszkodowanie przekraczające 100 000 złotych.

Nawet niewielkie rozbieżności potrafią prowadzić do znaczących strat finansowych. Przy cenie 15 000-20 000 zł za metr kwadratowy, różnica zaledwie 2-3 metrów oznacza nadpłatę w wysokości 30 000-60 000 złotych. W przypadku mieszkań kupowanych na kredyt, oznacza to również dodatkowe odsetki płacone przez cały okres kredytowania.

Dlaczego powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna być liczona

Podstawą prawną dla prawidłowego obliczania powierzchni użytkowej mieszkań są normy PN-ISO, które jasno określają, co powinno, a co nie powinno być wliczane do metrażu. Wielu deweloperów jednak błędnie interpretuje te przepisy, co prowadzi do zawyżania cen mieszkań.

Czym są ścianki działowe według norm PN-ISO

Normy PN-ISO 9836 rozróżniają dwa rodzaje ścian wewnętrznych:

• Stałe ściany działowe – wydzielające w sposób trwały typowe pomieszczenia (pokoje, kuchnię, łazienkę), zwykle murowane lub gipsowo-kartonowe
• Ściany działowe typu przepierzenia – lekkie, prowizoryczne konstrukcje przewidziane do łatwego demontażu i ponownego montażu w innym miejscu

Polski Komitet Normalizacyjny w interpretacji z 29 grudnia 2022 r. jednoznacznie potwierdził, że powierzchnię pod stałymi ścianami działowymi wlicza się do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Tylko powierzchnia pod przepierzeniami (np. harmonijkowymi, przesuwnymi czy szklanymi) może być wliczana do powierzchni użytkowej.

Jak sądy interpretują powierzchnię użytkową

Przełomowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24 kwietnia 2024 r. (sygn. akt IV Ca 1735/23) jednoznacznie potwierdził, że powierzchnia pod murowanymi ścianami działowymi nie spełnia kryterium „elementów nadających się do demontażu”. Sąd uznał, że:

1. Usunięcie tradycyjnych ścian działowych wymaga wyburzenia, a nie prostego demontażu
2. Powierzchnia pod tymi ścianami nie może być zaliczona do powierzchni użytkowej
3. Praktyki deweloperów polegające na wliczaniu tej powierzchni są niezgodne z prawem

Inny wyrok, tym razem Sądu w Siemianowicach Śląskich, również uznał za nielegalne praktyki polegające na doliczaniu do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi.

Rola przepisów i norm w sporach z deweloperami

W umowach deweloperskich często występują nieścisłości i sprzeczności dotyczące sposobu pomiaru powierzchni. Sąd Okręgowy zauważył, że treść postanowień umownych dotyczących pomiaru powierzchni użytkowej bywa wewnętrznie sprzeczna – w każdym z tych postanowień zawarto odmienne zasady pomiaru.

Należy pamiętać, że stosowanie norm PN-ISO jest szczególnie istotne, gdyż bezpodstawne doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi może generować straty dla kupującego rzędu kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Od 19 września 2020 r. obowiązuje rozporządzenie ministra rozwoju, które jednoznacznie wyklucza wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Oznacza to, że wszystkie mieszkania wybudowane po tej dacie muszą być mierzone zgodnie z nowymi przepisami.

Warto zlecić niezależny pomiar swojego mieszkania przez uprawnionego specjalistę – taka opinia może stanowić cenny dowód w ewentualnym sporze z deweloperem.

Jak odzyskać pieniądze od dewelopera krok po kroku

Odkrycie zawyżonego metrażu mieszkania to dopiero początek drogi do odzyskania nadpłaconych środków. Aby skutecznie dochodzić swoich praw, należy postępować systematycznie, gromadząc odpowiednie dokumenty i dowody.

Zlecenie niezależnego pomiaru mieszkania

Pierwszym krokiem jest zlecenie profesjonalnego pomiaru powykonawczego uprawnionemu geodecie. Ekspert przeprowadzi pomiar zgodnie z normą PN-ISO 9836, która precyzyjnie określa, co wlicza się do powierzchni użytkowej, a co należy z niej wyłączyć. Warto pamiętać, że pomiar powinien być wykonany na poziomie podłogi, w lokalu w stanie wykończonym, z dokładnością do 0,01 m².

Analiza umowy deweloperskiej pod kątem zapisów o metrażu

Następnie należy dokładnie przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej, szczególnie te dotyczące:

• Stosowanej normy pomiaru powierzchni
• Sposobu obliczania metrażu
• Zapisów o tzw. marginesie tolerancji (najczęściej 2%)
• Klauzul dotyczących ewentualnych rozliczeń różnic w powierzchni

Umowa deweloperska powinna zawierać jednoznaczne określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu. Warto zwrócić uwagę na zapisy, które mogą być niekorzystne, np. gdy przy mniejszym metrażu nie przysługuje zwrot, ale przy większym wymagana jest dopłata.

Negocjacje z deweloperem lub pozew sądowy

W przypadku wykrycia nieprawidłowości warto najpierw poinformować dewelopera o zaistniałej różnicy. Najlepiej zrobić to jak najszybciej – optymalnie już na etapie odbioru lokalu. Etap przedsądowy często pozwala uzyskać zwrot bez ponoszenia kosztów procesu.

Jeżeli deweloper odmawia współpracy, można skierować sprawę do sądu. W pozwie należy dokładnie opisać roszczenie, dołączyć dowody w postaci niezależnego pomiaru oraz wskazać kwotę nadpłaty, której się domagamy. Rosnąca liczba pozytywnych rozstrzygnięć sądowych daje duże szanse na sukces w podobnych sprawach.

Wsparcie kancelarii specjalizującej się w takich sprawach

Korzystanie z pomocy prawnej specjalistów znacząco zwiększa szanse na pozytywne rozstrzygnięcie sprawy. Kancelarie prawne specjalizujące się w sporach z deweloperami, jak odzyskajzametry.pl, oferują kompleksowe wsparcie obejmujące:

• Szczegółową analizę dokumentów
• Zlecenie pomiarów przez licencjonowanych geodetów.
• Reprezentację w negocjacjach z deweloperem
• Przygotowanie i prowadzenie sprawy sądowej
• Możliwość dołączenia do pozwu zbiorowego

Profesjonalni prawnicy pomogą również określić wysokość potencjalnego odszkodowania oraz zaplanować optymalną strategię postępowania w indywidualnej sytuacji.

Ile możesz odzyskać i jakie masz prawa

Po zidentyfikowaniu różnicy w metrażu mieszkania, kluczowym krokiem jest obliczenie należnego zwrotu i poznanie swoich praw. Nabywcy mieszkań mają konkretne możliwości działania, a kwoty możliwe do odzyskania są często znaczące.

Terminy przedawnienia roszczeń

Kluczowe znaczenie mają terminy przedawnienia roszczeń:

• Roszczenia konsumentów przedawniają się po upływie 6 lat, przy czym termin przedawnienia upływa z końcem roku kalendarzowego
• Dla roszczeń wynikających z umów zawartych między 17 grudnia 2014 r. a 8 lipca 2018 r., termin przedawnienia upływa między 17 grudnia 2024 r. a 8 lipca 2028 r.
• Dla umów zawartych po 9 lipca 2018 r., przedawnienie następuje z końcem roku kalendarzowego, w którym upływa 6 lat od nabycia

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Przykładowo, jeśli zawarłeś umowę 5 lipca 2019 r., Twoje roszczenia przedawnią się 31 grudnia 2025 r..

Podsumowując

Podsumowując, problem zawyżonego metrażu mieszkań przez nieprawidłowe wliczanie ścianek działowych dotyka tysięcy właścicieli nieruchomości w Polsce. Przede wszystkim należy pamiętać, że przy obecnych cenach mieszkań, nawet niewielka różnica w powierzchni może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych nadpłaty.

Warto podkreślić, że najnowsze orzecznictwo sądowe jednoznacznie potwierdza prawo nabywców do odzyskania nadpłaconych kwot. Sądy coraz częściej przyznają rację właścicielom mieszkań, nakazując deweloperom zwrot niesłusznie pobranych środków wraz z odsetkami.

Jeśli kupiłeś mieszkanie w ciągu ostatnich 6 lat, masz prawo do weryfikacji jego rzeczywistej powierzchni i dochodzenia swoich roszczeń. Dodatkowo, rosnąca liczba pozytywnych rozstrzygnięć sądowych znacząco zwiększa szanse na odzyskanie nadpłaconych pieniędzy.

Pamiętaj jednak, że kluczowe znaczenie ma szybkie działanie ze względu na terminy przedawnienia roszczeń. Profesjonalne wsparcie prawne może znacząco przyspieszyć proces odzyskiwania nadpłaconych środków i zwiększyć szanse na pozytywne rozstrzygnięcie sprawy.