Czy można eksmitować niepłacącego lokatora?

Wynajem mieszkań to opłacalny biznes. Wiele osób dorobiło się na tym fortuny. Posiadając kilka lokali w swoim portfolio, można porzucić tradycyjne zatrudnienie i żyć tylko dzięki czynszom. To jednak bardzo optymistyczna wizja, którą trudno zrealizować. Pierwszą przeszkodą jest finansowa bariera wejścia. Drugi problem to sami lokatorzy, którzy często nie uiszczają należnych opłat i nie chcą opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy. Czy można sobie z tym poradzić?

Spis treści

• Ustawa chroni przed eksmisją na bruk
• Najpierw wezwanie do zapłaty czynszu, a następnie powództwo o wydanie rzeczy
• Orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego
• Gmina może wstrzymać usunięcie lokatora
• Komornik nie może wyrzucić dzikiego lokatora na ulicę
• Najem okazjonalny i instytucjonalny ratunkiem dla wynajmujących
• Odszkodowanie

Aby stać się rentierem, nie wystarczy po prostu kupić dowolne mieszkanie i je wynająć.  Trzeba zbadać rynek, wybrać dogodną lokalizację, wyremontować nabyty lokal, znaleźć lokatora, sporządzić korzystną umowę najmu, dokonywać większych napraw. Można z pełną świadomością rzec, że to praca na cały etat. I to pełna niespodziewanych zwrotów akcji oraz trudnych do rozwiązania problemów. Często zdarza się, że najuczciwiej wyglądający najemca zaniecha płatności czynszu i nie będzie się chciał wyprowadzić. Również trudno czasami uniknąć sytuacji dramatycznych – utraty pracy czy zdrowia przez najemcę, co wyklucza i dokonywanie przez niego regularnych płatności, i  dobrowolne opuszczenie lokalu.

Ustawa chroni przed eksmisją na bruk

Oczywiście, jako że prawo własności jest w Polsce silnie chronione, niepłacenie czynszu i zajmowanie lokalu mimo braku umowy jest bezprawne. Właściciel ma legalne instrumenty, aby takiego niesubordynowanego lokatora usunąć. Realizacja tego uprawnienia nie jest jednak taka prosta. Ustawodawca zakazuje bowiem eksmisji na bruk. W obecnym stanie prawnym nie jest ona nawet teoretycznie możliwa.

Przepisy jednocześnie przyznające właścicielom szereg uprawnień i chroniące lokatorów znajdziemy w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jest to akt prawny, którego normy mają charakter szczególny wobec regulacji Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że mają one pierwszeństwo w stosunku przepisów o najmie oraz o ochronie prawa własności.

Najpierw wezwanie do zapłaty czynszu, a następnie powództwo o wydanie rzeczy

Omawiana ustawa stanowi jasno – właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator zalega z czynszem i innymi opłatami. Uprawnienie to aktualizuje się, gdy opóźnienie przekracza trzy pełne okresy płatności. Warunkiem dopuszczalności natychmiastowego rozwiązania umowy jest uprzedzenie lokatora o takim zamiarze i wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 1 i 2 ustawy). Po bezskutecznym upływie tego okresu właściciel może wręczyć lokatorowi wypowiedzenie umowy. Najlepiej, aby zostało ono własnoręcznie podpisane i wysłane listem poleconym.

Zakończenie stosunku prawnego tworzy stan bezumownego korzystania z rzeczy. To otwiera drogę właścicielowi do sformułowania powództwa o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 §1 Kodeksu cywilnego. Sprawa powinna być skierowana do sądu według miejsca położenia lokalu. Właściwy rzeczowo będzie sąd rejonowy, chyba że dwunastokrotność dotychczasowego czynszu najmu przekroczy 75 000 zł.

Jeśli lokator nie zakwestionuje skutecznie wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania, o wygranie sprawy przez tego drugiego nie powinno być trudno. Sąd rozstrzygnie więc w orzeczeniu o obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu w oznaczonym terminie. Prawomocny wyrok wydany w takim postępowaniu będzie mógł zostać zaopatrzony w klauzulę wykonalności i przekazany komornikowi w celu przeprowadzenia egzekucji.

Orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego

Przebieg procedury egzekucyjnej zależy od tego, czy w wyroku sądowym orzeczono o uprawnieniu lokatora do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Praktyczną zasadą jest raczej wydawanie w tym zakresie pozytywnych rozstrzygnięć, chyba że lokator uporczywie naruszał porządek domowy . Czyli zachowywał się w sposób niezasługujący na aprobatę.

Ustawodawca zdecydował się również wyliczyć przypadki, w których przyznanie lokalu socjalnego jest zasadniczo obligatoryjne. Będzie tak, gdy wyrok eksmisyjny jest wydawany wobec:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 511, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
• obłożnie chorego,
• emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

Wyjątkiem od obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego są sytuacje, w których:

• ww. osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie,
• powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku ,albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Gmina może wstrzymać usunięcie lokatora

Kwestia przyznania lokalu socjalnego jest z pozoru irrelewantna dla właściciela mieszkania. Obowiązek podpisania nowej umowy najmu z lokatorem ciąży bowiem na gminie, która dysponuje pewnym zasobem socjalnych nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy:

Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Jak łatwo się domyśleć, gmina nie jest związana skutecznymi wobec właściciela mieszkania terminami. Na ofertę dla lokatora można ze związanymi rękami czekać wręcz miesiącami. W praktyce jednak samorządy starają się kwestie te załatwiać szybko, oczywiście w miarę własnych możliwości.

Komornik nie może wyrzucić dzikiego lokatora na ulicę

Jeśli orzeczono o przyznaniu lokalu socjalnego, cała procedura kończy się wraz z podpisaniem przez niesubordynowanego lokatora nowej umowy najmu. Gdy zaś dojdzie do wydania rozstrzygnięcia przeciwnego, do akcji będzie mógł wkroczyć komornik. W pierwszej kolejności ma on obowiązek wezwania dłużnika do dobrowolnego opuszczenia zajmowanych pomieszczeń w wyznaczonym terminie. Jeśli nie przyniesie to skutku, rozpoczyna się właściwa procedura eksmisyjna.

Tutaj docieramy do najpoważniejszej dla wierzyciela przeszkody, którą jest generalny zakaz eksmisji na bruk. Komornik nie może usunąć dzikiego lokatora dopóki nie zostanie wskazane miejsce, w którym może on – chociażby tymczasowo – zamieszkać. W pierwszej kolejności komornik ustala, czy dłużnik posiada tytuł prawny do innego lokalu, którym mógłby się zakwaterować. Równolegle poucza wierzyciela,  że on również może wskazać zastępcze lokum. Oczywiście w praktyce na swój koszt.

Jeśli to nie przyniesie skutku, komornik zawiadamia gminę właściwą dla opróżnianego lokalu i zobowiązuje ją do wskazania pomieszczenia tymczasowego. Tutaj również brak jest jakichkolwiek terminów mobilizujących samorządowców. Gdy okaże się ostatecznie, że dłużnik nie może otrzymać takiego lokalu, komornik ponownie zwraca się do gminy. Tym razem zobowiązuje ją do wskazania noclegowni, schroniska albo innej tego typu placówki. To ostatni etap eksmisji, po przeprowadzeniu którego właściciel mieszkania staje się wolny od dzikiego lokatora.

Procedura trwa nawet kilka lat

Jak widać, cała ta procedura jest wieloetapowa. Wynajmujący musi bowiem:

• wezwać niepłacącego lokatora do uiszczenia zaległego czynszu – dopiero, gdy zadłużenie przekracza 3 miesiące,
• wypowiedzieć umowę po upływie dodatkowego, miesięcznego terminu,
• złożyć do sądu pozew o wydanie rzeczy,
• przejść całą procedurę sądową – od złożenia powództwa do wydania wyroku przez sąd II instancji,
• odczekać aż gmina zawrze z lokatorem umowę najmu lokalu socjalnego albo
• skierować sprawę do komornika, który najpierw wezwie lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, następnie przeprowadzi procedurę związaną z przyznaniem pomieszczenia tymczasowego, a następnie usunie lokatora do noclegowni.

Co warto jeszcze wspomnieć, zgodnie z art. 16 ustawy:

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Najem okazjonalny i instytucjonalny ratunkiem dla wynajmujących

Nie będzie więc niczym dziwny, jeśli od chwili powstania pierwszej zaległości czynszowej do ostatecznego usunięcia lokatora miną nawet 3-4 lata. Problem ten można jednak wyeliminować dzięki odpowiedniemu zabezpieczeniu się jeszcze przed przyjęciem lokatora. Zamiast zwykłej umowy najmu dopuszczalne jest bowiem wykreowanie stosunku najmu okazjonalnego albo instytucjonalnego, o których mowa w omawianej ustawie.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie przez wynajmującego jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jej czas trwania zawsze musi być oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat. Załącznikami do takiego kontraktu są:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Dzięki pierwszemu z dokumentów można uniknąć sprawy sądowej o wydanie rzeczy. Takie oświadczenie może być bowiem opatrzone przez sąd klauzulą wykonalności bez konieczności przeprowadzenia jakiejkolwiek rozprawy. Drugie oświadczenie pozwala z kolei na niemal natychmiastową eksmisję lokatora.

Umowa najmu instytucjonalnego jest z kolei dostępna wyłącznie dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się wynajmem lokali. Zawierana jest ona również na czas oznaczony, jednakże brak jest tutaj terminu granicznego (umowa zawarta na czas dłuższy niż dziesięć lat nie konwertuje się w kontrakt bezterminowy). Zgodnie z art. 19f ust. 3 ustawy:

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Również i w tym przypadku z takim oświadczeniem można udać się do sądu bezpośrednio  po klauzulę wykonalności. Egzekucja komornicza także powinna być przeprowadzona dużo sprawniej niż przy tradycyjnej umowie najmu.

Odszkodowanie

Wynajmujący do czasu skutecznej eksmisji musi więc znosić obecność niechcianego lokatora w swoim mieszkaniu. Nie oznacza to jednak,  że nie przysługuje mu z tego tytułu żadne wynagrodzenie. I to niezależnie od sytuacji majątkowej, w której znalazł się dłużnik. Mówiąc w uproszczeniu, właściciel lokalu przez cały czas obecności byłego najemcy zachowuje prawo do pobierania czynszu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy przybiera on formę odszkodowania. Na mocy z kolei ust. 2:

Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

Jeśli idzie o kwestię odszkodowań, warto jeszcze wspomnieć o przepisie mobilizującym gminy do realizacji obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego. Mianowicie, niewykonanie przez samorządowców wyroku sądowego w tym zakresie powoduje powstanie po stronie właściciela roszczenia odszkodowawczego. Podstawą jest tutaj art. 417 Kodeksu cywilnego, który mówi o skutkach niezgodnego z prawem działania organów władzy publicznej. Co istotne, ustawodawca przyjął koncepcję pełnej kompensaty strat. Gmina będzie więc musiała zwrócić wynajmującego całą sumę, którą stracił przez niemożność oddania lokalu w najem na warunkach rynkowych.