Błędny Metraż Mieszkania? Sprawdź Jak Odzyskać Pieniądze Od Dewelopera

Metraż mieszkania może być źródłem kosztownych niespodzianek – przy obecnych cenach sięgających nawet 15-20 tysięcy złotych za metr kwadratowy, każdy błąd w pomiarach oznacza znaczące straty finansowe. W naszej praktyce prawnej obserwujemy coraz więcej przypadków, gdzie właściciele mieszkań odkrywają, że zapłacili za powierzchnię, której faktycznie nie otrzymali.

Szczególnie istotne jest to, że pojedyncze roszczenie może sięgać nawet 40 tysięcy złotych. Co więcej, niedawny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga potwierdził, że ścianki działowe nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej lokalu. Jeśli kupiłeś mieszkanie w ciągu ostatnich 6 lat, warto zweryfikować jego rzeczywisty metraż, ponieważ zawyżony metraż mieszkania może skutkować przepłaceniem od 30 do nawet 60 tysięcy złotych.

Spis treści

• Deweloperzy zawyżają metraż mieszkań poprzez wliczanie ścianek działowych
• Kupiłeś mieszkanie w ostatnich 6 latach?
• Jak deweloperzy manipulują powierzchnią użytkową?
• Norma PN-ISO 9836:2015-12 jednoznacznie rozstrzyga spór
• Ile możesz stracić na zawyżonym metrażu?
• Przełomowy wyrok w sprawie dewelopera
• Dlaczego ścianki działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej?
• Właściciel mieszkania może samodzielnie zweryfikować rzeczywisty metraż
• Jak prawidłowo zmierzyć powierzchnię użytkową mieszkania?
• Pomożemy Ci odzyskać pieniądze od dewelopera!
• Kto może wykonać profesjonalny pomiar?
• Błędny metraż mieszkania jak uzyskać odszkodowanie?
  • Negocjacje z deweloperem jako pierwszy krok
  • Przedsądowe wezwanie do zapłaty
  • Postępowanie sądowe i jego koszty
  • Termin przedawnienia roszczeń – masz 6 lat na działanie
• Podsumowanie

Deweloperzy zawyżają metraż mieszkań poprzez wliczanie ścianek działowych

Problem zawyżania metrażu mieszkań przez deweloperów staje się coraz bardziej powszechny na polskim rynku nieruchomości. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że płaci za powierzchnię, której w rzeczywistości nie otrzymuje. Przyjrzyjmy się dokładniej, na czym polega ten proceder i jakie ma konsekwencje finansowe dla nabywców.

Jak deweloperzy manipulują powierzchnią użytkową?

Jednym z najczęstszych sposobów manipulacji powierzchnią użytkową mieszkania jest wliczanie do niej przestrzeni pod ściankami działowymi. Deweloperzy często argumentują, że wszystkie ściany wewnętrzne lokalu (niebędące ścianami nośnymi) mogą zostać w jakiś sposób zdemontowane, a więc powierzchnię pod nimi zaliczają do powierzchni netto. W praktyce oznacza to, że kupujący płaci za przestrzeń, której nie może faktycznie wykorzystać w codziennym użytkowaniu.

Warto zauważyć, że deweloperzy często wprowadzają własne pojęcie tzw. „powierzchni rozliczeniowej”, która obejmuje powierzchnię użytkową powiększoną o przestrzeń pod ściankami działowymi. Ponadto, w umowach deweloperskich często pojawiają się zapisy, które budzą wątpliwości co do ich prawidłowego zastosowania i rozumienia. Czasem zdarza się nawet, że wprowadzone przez deweloperów zapisy stoją względem siebie w jawnej opozycji.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 jednoznacznie rozstrzyga spór

Polski Komitet Normalizacyjny jednoznacznie potwierdził, że powierzchnię pod murowanymi ściankami działowymi należy zaliczyć do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej. Interpretacja normy PN-ISO 9836:2015-12 to wyjaśnia! Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane jako ściany typu przepierzenia) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, co oznacza włączenie jej do powierzchni użytkowej.

Natomiast powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nieprzeznaczone do demontażu i ponownego montażu (mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji. Oznacza to, że tylko lekkie przepierzenia, takie jak ścianki szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można łatwo zdemontować bez uszkodzenia, powinny być wliczane do powierzchni użytkowej.

Ile możesz stracić na zawyżonym metrażu?

Przy obecnych cenach mieszkań, różnica w metrażu wynosząca 2-3 metry kwadratowe może oznaczać stratę od 30 do nawet 60 tysięcy złotych. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m², rzeczywisty metraż może być nawet o 5 m² mniejszy. Strata jest tym większa, im wyższa była cena za metr kwadratowy mieszkania, co szczególnie dotyka osoby kupujące mieszkania w dużych miastach.

W jednej ze spraw sądowych zakończonych prawomocnie w ubiegłum roku, deweloper został zobowiązany do zwrotu nabywcom kwoty 21.779,34 zł wraz z odsetkami. Co istotne, jeśli w jednej inwestycji jest około stu mieszkań z nieuczciwie zawyżoną powierzchnią użytkową, dodatkowy zysk dewelopera może wynieść nawet około 4 milionów złotych.

Warto podkreślić, że praktyka zawyżania metrażu przez deweloperów dotyczy zarówno starszych, jak i nowszych inwestycji. Jeżeli kupiłeś mieszkanie w ciągu ostatnich sześciu lat, powinieneś zweryfikować jego rzeczywistą powierzchnię użytkową.

Przełomowy wyrok w sprawie dewelopera

24 kwietniu 2024 roku Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie wydał wyrok, który może zrewolucjonizować sposób rozliczania powierzchni mieszkań w Polsce.

Sprawa dotyczyła małżeństwa, które zakwestionowało sposób obliczania powierzchni użytkowej mieszkania przez dewelopera. Nabywcy odkryli, że faktyczna powierzchnia ich lokalu jest mniejsza niż wskazana w umowie. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie IV Wydział Cywilny Odwoławczy w sprawie o sygnaturze IV Ca 1735/23 przyznał rację kupującym.

Istotą sporu była rozbieżność między rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkania a tą, za którą nabywcy zapłacili. Małżeństwo domagało się zwrotu kwoty 21.779,34 zł wraz z odsetkami. Początkowo Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w Warszawie oddalił powództwo, jednak Sąd Okręgowy zmienił to orzeczenie na korzyść właścicieli mieszkania. Sąd doszedł do wniosku,  że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrze w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu.

Tak też uznał Sąd Rejonowy w Siemianowicach Śląskich. W podobnej sprawie Sąd ten uznał za niedopuszczalną praktykę wliczania przez dewelopera do powierzchni użytkowej sprzedanego mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi, podkreślając, że skoro powierzchnia całkowita to suma powierzchni netto i powierzchni konstrukcji, to konstrukcji nie można zaliczyć do powierzchni netto. Co więcej Sąd uznał, że postanowienia umowy dotyczące sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu stanowią klauzule abuzywne i nie wiążą nabywcy. Deweloper jako profesjonalista przygotowujący wzorzec umowy powinien jasno i precyzyjnie określić metodologię pomiaru, zgodną z obowiązującymi normami.

Dlaczego ścianki działowe nie mogą być wliczane do powierzchni użytkowej?

Sądy wyraźnie rozróżniają więc pojęcia „ścian działowych” i „ścianek działowych”, które deweloperzy często mylnie traktują jako tożsame. Takie zapatrywanie sądów jest zgodne  ze wskazaną powyżej, najnowszą normą PN-ISO 9836:2015-12.

Orzeczenia te otwierają drogę do dochodzenia roszczeń osobom, które zostały poszkodowane przez niewłaściwe liczenie powierzchni mieszkań, a pojedyncze roszczenia mogą sięgać nawet 40 tys. zł.

Właściciel mieszkania może samodzielnie zweryfikować rzeczywisty metraż

Weryfikacja rzeczywistego metrażu mieszkania jest łatwiejsza niż mogłoby się wydawać i może przynieść wymierne korzyści finansowe. Na podstawie najnowszych norm i przepisów właściciel ma prawo samodzielnie zweryfikować, czy deweloper prawidłowo obliczył powierzchnię nieruchomości.

Jak prawidłowo zmierzyć powierzchnię użytkową mieszkania?

Pomiary powierzchni użytkowej mieszkania powinny być wykonywane zgodnie z normą wskazaną w umowie deweloperskiej. Najczęściej jest to norma PN-ISO 9836:2015-12, według której pomiarów dokonuje się w stanie wykończonym, tuż nad podłogą, wzdłuż wewnętrznej długości ścian pomieszczeń. Przy obliczaniu metrażu nie należy wliczać powierzchni zajmowanej przez murowane ścianki działowe – to kluczowy element, który deweloperzy często ignorują.

Podczas samodzielnego pomiaru mieszkania warto pamiętać, że do powierzchni użytkowej nie wliczamy:

• wnęk w ścianach mniejszych niż 0,1 m²,

• balkonów, loggii,

• tarasów ani otworów na drzwi i okna.

Pomiary należy zapisywać z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. W pomieszczeniach ze skosami do powierzchni użytkowej zalicza się tylko przestrzeń o wysokości min. 1,9 m.

Podstawowym dokumentem jest umowa deweloperska wraz z załącznikami (prospekt informacyjny, rzut mieszkania). Warto porównać tzw. rzut projektowy z rzutem powykonawczym, który powinien być udostępniony przy odbiorze mieszkania. Podczas negocjacji z deweloperem przydatne będą również dokumenty z geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Jej wykonanie jest obowiązkowe dla uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Dodatkowo należy zgromadzić wszystkie dokumenty potwierdzające zapłatę za mieszkanie oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu. Jeśli zauważymy rozbieżności, powinniśmy zlecić wykonanie eksperckich pomiarów i sporządzić protokół różnic.

Kto może wykonać profesjonalny pomiar?

Jeśli nie czujemy się na siłach, by samodzielnie zmierzyć mieszkanie, możemy zlecić pomiar specjaliście. Najbardziej wiarygodne będą pomiary wykonane przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub geodezyjne. Jednak zanim zdecydujemy się na taki wydatek, warto wiedzieć, że pomiary licencjonowanych geodetów wykonanye na zlecenie dewelopera są godne zaufania.

W przypadku stwierdzenia różnic w metrażu, profesjonalny pomiar będzie kluczowym dowodem w sporze z deweloperem. Coraz popularniejsze stają się także nowoczesne metody pomiaru z wykorzystaniem bardzo precyzyjnego skanera laserowego.

Błędny metraż mieszkania jak uzyskać odszkodowanie?

Odkrycie, że metraż Twojego mieszkania jest mniejszy niż w umowie, otwiera drogę do dochodzenia odszkodowania od dewelopera. Proces ten składa się z kilku etapów, które warto poznać, aby skutecznie odzyskać nadpłacone pieniądze.

Negocjacje z deweloperem jako pierwszy krok

Początkowo warto podjąć próbę polubownego rozwiązania sporu. Przygotuj dokumentację potwierdzającą rzeczywisty metraż mieszkania oraz umowę deweloperską, a następnie skontaktuj się z deweloperem pisemnie, przedstawiając swoje roszczenie. W niektórych przypadkach deweloperzy decydują się na dobrowolny zwrot nadpłaconej kwoty.

Przedsądowe wezwanie do zapłaty

Jeśli negocjacje nie przyniosą rezultatu, kolejnym krokiem jest wysłanie przedsądowego wezwania do zapłaty. Dokument powinien zawierać dokładne dane wierzyciela i dłużnika, określenie roszczenia wraz z dowodami (np. ekspertyzy techniczne), konkretną kwotę do zapłaty. Wazny jest również podanie terminu zapłaty, zwykle 7 dni. Wezwanie należy wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru – będzie to ważny dowód w ewentualnym procesie sądowym.

Postępowanie sądowe i jego koszty

W przypadku braku reakcji dewelopera, pozostaje droga sądowa. Należy liczyć się z kosztami:

• Opłata od pozwu: 5% wartości przedmiotu sporu (np. przy roszczeniu 20 000 zł wynosi 1000 zł)
• Koszty biegłego sądowego
• Koszty zastępstwa procesowego

Warto podkreślić, że w przypadku wygranej deweloper zostanie zobowiązany do zwrotu poniesionych kosztów procesu.

Termin przedawnienia roszczeń – masz 6 lat na działanie

Niezwykle istotną informacją jest termin przedawnienia roszczeń, który w przypadku zawyżonego metrażu wynosi 6 lat. Oznacza to, że jeśli kupiłeś mieszkanie w ciągu ostatnich sześciu lat, nadal możesz dochodzić swoich praw. Po upływie tego czasu deweloper może skutecznie uchylić się od odpowiedzialności, powołując się na przedawnienie.

Specjalistyczna pomoc prawna znacząco zwiększa szanse na odzyskanie nadpłaconej kwoty. Przełomowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z kwietnia 2024 roku stanowi istotny precedens otwierający drogę do dochodzenia podobnych roszczeń.

Podsumowanie

Zawyżanie metrażu mieszkań przez deweloperów stanowi poważny problem, który dotyka tysiące właścicieli mieszkań w Polsce. Niedawny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie jednoznacznie potwierdza, że praktyka wliczania ścianek działowych do powierzchni użytkowej jest niedopuszczalna.

Właściciele mieszkań nabytych w ciągu ostatnich sześciu lat mają prawo dochodzić swoich roszczeń. Biorąc pod uwagę obecne ceny nieruchomości, nawet niewielka różnica w metrażu może oznaczać znaczącą stratę finansową – od 30 do nawet 60 tysięcy złotych.

Pamiętaj, proces weryfikacji rzeczywistego metrażu nie musi być skomplikowany! Precyzyjne pomiary, właściwa dokumentacja oraz znajomość norm technicznych stanowią podstawę skutecznego dochodzenia swoich praw. Dodatkowo, ostatnie orzecznictwo sądowe znacząco wzmacnia pozycję nabywców mieszkań w sporach z deweloperami.

Dlatego zachęcamy do sprawdzenia metrażu swojego mieszkania i podjęcia odpowiednich kroków prawnych. Nasza kancelaria oferuje profesjonalne wsparcie w procesie odzyskiwania nadpłaconych kwot, zapewniając kompleksową obsługę na każdym etapie postępowania.

Obserwuj nas i bądź na bieżąco!

Zapraszamy do śledzenia naszych profili społecznościowych:

• Instagram
• Facebook
• LinkedIn